▲ 房贷
文丨谈古论今
大家好，这里是谈古论今。
后台有很多朋友私我，说讲下现在的买房问题。
那就用一个真实的案例，来开启今天的话题吧。
2017年，河北燕郊，一位购房者在市场高点，以426万的总价、贷款298万买了自己的房子。
几年后，他断供了。
展开剩余84%房子被迅速法拍，成交价仅240万——
这意味着，他不仅赔光了百万首付和几年的月供，最后还倒欠了银行几十万。
别看这是几年前的新闻，到今天，还是有很多人对房贷没有概念。
大家对房贷的理解简单粗暴——就是银行借钱给我而已，却对其本质充满了认知缺陷。
我们先看下它的财务结构。
假设你贷款200万，在高点时的利率下，总利息就超过200万，这在数学上叫成本过半。
但银行还有更骚的操作，叫利息前置。
你想啊，银行最懂风险，它知道未来30年你的变数极大，所以它的风控模型，必须在风险最低的前10到15年，把最大头的利润，也就是利息，先收回来。
这就会让你产生一个致命的心理效应：虚假所有权。
你以为你买了房，但拉长时间线看，在前10年，你对这套房子的产权份额，可能连20%都不到。
本质上，你只是一个向银行预付了巨额租金、并承担了全部资产下跌风险的高级租客。
这个模型利用了我们的一个认知缺陷——
我们通常都只是关注当下（每月的月供），而严重低估遥未来（利息成本和风险）。
你以为你在为自己奋斗，但在模型来看，你只是在为银行打工。
接下来，我们再把时间尺度拉到30年，你会发现一件更恐怖的事，叫周期错配。
首先，是你的职业周期与债务周期的错配。
全国人力资源的数据显示，一个人的平均跳槽周期大概是3到5年。而30年，在产业经济学上，意味着至少经历2次大的产业周期更迭。
换句话说，你今天所在的高薪风口行业，15年后可能就会惨到低谷。用一个职业近3年的稳定性，去加30年的债务杠杆，期限严重错配。
其次，是你的家庭生命周期与固定现金流的错配。
30年，在社会学上意味着一代人的完整更迭。在这期间，一个家庭几乎100%会遭遇生、老、病、死。而这些事件，都需要巨额、灵活的现金流来解决。
但你的房贷，却是一项固定、刚性、毫无弹性的支出。
这就是用确定性的负债，去对抗不确定性的人生。
最后，是个人决策周期与资产价格周期的错配。
所有资产的价格，都遵循美林时钟那样的周期律。而普通人一生中，能做出重大买房决策的窗口期，可能就那么几年。
也就是说，你很容易在周期的最高点，用尽一生的积蓄和负债，去接下一个30年的大盘。
聊到这，你可能就明白了，过去那套买房逻辑，为什么现在玩不转了。因为支撑它的3大底层假设，已经全部失效。
过去买房的决策，本质上是给个人加杠杆。
房价（相当于市盈率）在涨，你的工资收入（相当于每股收益）也在涨，双重利好叠加，风险被完全掩盖。
但现在，情况变了：
一、人口学假设，不灵了。
人口是所有经济问题最底层的变量。这几年，新生儿数量的曲线开始迅速掉头向下，而它决定了未来房地市场的需求，很明显未来存在着结构性的风险。
简单说，买家少了。
二、经济学假设，改变了。
我们的经济，已经从高速增长阶段，切换到了中速高质量发展阶段。这意味着，那个人人都能分享时代红利、工资每年都大幅普涨的时代，结束了。
简单说，买家没钱了。
三、社会学假设，逆转了。
过去，我们都活在一种明天会更好的节奏里。而现在，越来越多人开始接受一个现实：世界是周期的，人生更是波动的。我们开始从集体乐观，转向个人保守。
简单说，买家意愿也变低了。
当这3大底层假设都变了，房地市场和买房逻辑，自然也会跟着变。
现在的核心思路，是放弃进攻，转向防御。
这不是什么理财技巧，这是生存法则。
一、构建财务冗余。
严格执行月供不超过收入30%的铁律。那多出来的部分，不是让你消费的，而是你家的压舱石，是你在惊涛骇浪中不至于倾覆的保证。
二、建立风险隔离。
你的应急储备金，必须能覆盖12个月以上的所有硬性开支。这就像你给自己的财务系统，装上了一个断路器，在遭遇失业、疾病等黑天鹅事件时，能瞬间切断风险，保护你的核心资产不被强制清盘。
所以，不要再小看30年的房贷，
更不要再被丈母娘左右买房决策。
今时今日，你的目的不是去赌赢一个时代，
而是要确保自己，
不会在时代的转折点，被无情清零。
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